“三年疫情后，商业地产需要一个疗养的过程，真正恢复可能需要一年半时间。总体来看，未来商业地产‘跑马圈地’快速发展的时期已经过去，即大规模增量时代一去不复返，这两三年的存量消化后，供应量可能会出现断崖式下滑，随之，商业地产会回到运营层面，回到商业的本质。”在凯德华北区日前举办的行业媒体交流活动上，全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平如是说。

商业地产现结构性复苏，客流恢复速度较快

对于线下商业而言，比较悲观的说法是，疫情三年，使人们习惯了通过线上来消费。那么，经过“五一”假期的观察来看，我国商业消费的真相如何呢？

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据凯德投资（中国）商业管理首席执行官杨钦富介绍，“五一”小长假五天时间内，凯德全国商场客流、销售基本复苏至2019年水平。分项目来看差距较大，有些项目恢复较快，有些则比较慢，市中心mall相比社区商业恢复更好一些。其中，恢复最好的项目是苏州中心，其“五一”期间客流对比2019年上涨近25%，销售则上涨60%；单日来看，“五一”当天客流达48万人次。

“去年提前解约率较大，第一季度提前解约率也有一定额度，但到了今年4月，解约率明显下降。与此同时，坪效增长了很多。预计下半年起租率、出租率会继续往上涨。”杨钦富表示。

“三年疫情给商业地产做了一场‘体检’，证明很多企业是健康的。”王永平指出，诸如凯德、华润、太古地产、大悦城、龙湖等专业化、规模化企业走出疫情影响的速度更快一些。

王永平认为，“商业地产复苏明显，客流、业绩均出现明显增长，但这属于结构性复苏。其中，客流恢复速度比业绩恢复快，有些购物中心客流已基本恢复至2019年水平，个别甚至超过2019年水平，但业绩达到2019年水平的还是少数。”而另一大现象在于业态方面餐饮恢复最快，体验、儿童、娱乐等业态也恢复不错，但零售总体恢复慢些。此外，品牌开店意愿也出现一些结构性变化，比如60后、70后企业家不少还处于观望状态，但一些90后等年轻企业家变成一股新生力量，对市场预判比较乐观。

“总体来看，商业恢复情况处在正常范围内，并没有呈现之前一些专家乐观预估的‘疫情结束后呈报复性消费’的现象，更多属恢复性增长。”王永平称，下半年商业地产走势更多取决于宏观经济走向。如果宏观经济恢复较好，人们的消费信心、预期会好一些。

展望接下来的市场，杨钦富指出，2018年、2019年期间，不少开发商看到商业市场较好，进而做出了投资决定，但在2021年、2022年期间由于疫情原因商业并未入市，因此，预计这些商业供应量或在2023年集中入市，“虽然信心是有的，但由于供应量较大，这是市场的一大挑战。”

后疫情时代商业地产需要一个“疗养”过程

王永平指出，经过三年疫情，目前商业地产出现了三大转变：一是从重数量转向重质量，有的企业规模越大，受损越多；二是从重开发转向重运营，尤其随着REITs的推出，商业地产会更关注运营及投资回报；三是从重增量转向重存量，不少商业项目、写字楼项目在改造升级。

值得一提的是，疫情放开后并非所有的商业地产都恢复较好，有一些商业地产并未出现明显恢复。因此，很多商业地产出现问题，不能简单地将其原因归结为疫情。实际上，2019年之前，我国商业地产出现爆发性增长，不少城市出现了商业地产过热现象，这意味着有一些商业地产出问题，主要来自于企业自身。

“三年疫情不能当做一个‘筐’，什么都往里装。”王永平指出，商业地产出现问题，客观来看有疫情因素，但也有企业自身过去粗放型发展埋下的隐患，现在出现了一系列清算阶段；此外，商业品牌的发展不可能瞬间反弹，其中涉及合作伙伴、供应链、员工等。因此，三年疫情后，预计商业地产需要有一个疗养的过程，真正恢复可能需要一年半左右的时间。

新京报记者张晓兰

（文章来源：新京报）